Verkehrssicherungspflicht in der Hausverwaltung: Objektbegehung mit Checkliste

Hausverwaltung und Verkehrssicherungspflicht: Was das Gesetz regelt

Die Schadensersatzpflicht regelt das Bürgerliche Gesetzbuch in § 823 Abs. 1: Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit oder das Eigentum eines anderen widerrechtlich verletzt, muss den Schaden ersetzen. Fahrlässig handelt nach § 276 Abs. 2 BGB, „wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt“.

Für Gebäude enthält § 836 BGB eine eigene Regel. Löst sich ein Teil des Gebäudes und verletzt dabei einen Menschen oder beschädigt eine Sache, haftet der Besitzer des Grundstücks, wenn die Ablösung Folge fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung ist. Die Ersatzpflicht entfällt nach § 836 Abs. 1 Satz 2 BGB, wenn er „zum Zwecke der Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat“.

Übernimmt jemand die Unterhaltung des Gebäudes für den Besitzer, haftet er nach § 838 BGB für Schäden durch Einsturz oder Ablösung von Gebäudeteilen in gleicher Weise wie der Besitzer. Legen Sie deshalb im Verwaltervertrag und in den Dienstleisterverträgen fest, wer welche Kontrollen übernimmt.

Für die Verkehrssicherungspflicht im Alltag heißt das: Wer Gefahren kennt, kann handeln. Regelmäßige Begehungen machen Mängel früh sichtbar, und ein Protokoll zeigt später, wann Sie was geprüft haben. Das gilt für Verwaltungen ebenso wie für Vermieter, die ihr Haus selbst betreuen.

Rhythmus festlegen: Wie oft ist ein Kontrollgang sinnvoll?

Legen Sie für jedes Objekt einen Grundrhythmus für den Kontrollgang in der Wohnanlage fest und schreiben Sie ihn in den Leistungsplan. Größe und Nutzung der Anlage bestimmen, wie eng die Abstände sein sollten. Eine Anlage mit Spielplatz, altem Baumbestand und viel Publikumsverkehr braucht mehr Aufmerksamkeit als ein kleines Mehrfamilienhaus.

Ergänzen Sie feste Anlässe: nach Sturm oder Starkregen, vor und nach dem Winter, im Herbst wegen Laub und Dachrinnen sowie nach jeder Schadensmeldung von Mietern.

Übernimmt ein Hausmeisterservice die Begehungen, gehört der Rhythmus in den Vertrag. Im Rahmen unserer Objektbetreuung für Hausverwaltungen übernehmen wir regelmäßige Kontrollgänge und technische Begehungen nach Leistungsplan.

Aufgaben übertragen: Winterdienst und Kontrolle

Viele Aufgaben aus der Begehung lassen sich an Dienstleister vergeben. Für Reinigung und Winterdienst regelt die Velberter Straßenreinigungs- und Winterdienstgebührensatzung das ausdrücklich: Wer dazu verpflichtet ist, „kann sich zur Erfüllung seiner/ihrer Pflichten Dritter bedienen, behält aber die Kontrollpflicht“ (§ 2 Abs. 3). Verpflichtet sind nach § 2 Abs. 1 für die Gehwege die Eigentümer der angrenzenden und erschlossenen Grundstücke.

Wenn Sie den Winterdienst übertragen, organisieren Sie als Verwaltung diese Kontrolle für die Eigentümer. Regeln Sie im Vertrag, welche Flächen der Dienstleister räumt und streut, und lassen Sie sich jeden Einsatz nachweisen. Prüfen Sie die Nachweise regelmäßig und sehen Sie bei Schnee stichprobenartig selbst nach.

Für Objekte außerhalb von Velbert lesen Sie in der Satzung der jeweiligen Stadt nach, was dort gilt. Zeiten und Regeln für Velbert finden Sie im Ratgeber zur Räum- und Streupflicht in Velbert. Im Winterdienst für Hausverwaltungen legen wir vorab mit Ihnen fest, was der Einsatznachweis enthält. Sie bekommen ihn per E-Mail oder, als Zusatzleistung, in unserer Hausmeister-App.