Ratgeber für Hausverwaltungen
Leistungsverzeichnis Hausmeisterservice: Was gehört hinein?
Mit einem vollständigen Leistungsverzeichnis für den Hausmeisterservice wissen Verwaltung und Dienstleister, welche Arbeit wann am Objekt ansteht. Diese Checkliste führt Sie Punkt für Punkt durch den Aufbau.
Von Richard Usinger, Inhaber von Immobilienwart · Stand der Recherche: September 2026
Wozu das Leistungsverzeichnis im Hausmeistervertrag dient
Der Hausmeistervertrag regelt den Rahmen der Zusammenarbeit. Das Leistungsverzeichnis gehört als Anlage dazu und beschreibt jede einzelne Arbeit mit Fläche und Rhythmus. Diese Leistungsbeschreibung für den Hausmeister ist die Grundlage für vergleichbare Angebote und für die spätere Kontrolle.
Je genauer Sie formulieren, desto weniger Rückfragen entstehen im laufenden Betrieb. Beirat und Eigentümer sehen, was vereinbart ist, und Sie prüfen Rechnungen gegen eine feste Liste. Welche Leistungen der Objektbetreuung wir übernehmen, sehen Sie auf unserer Seite zur Objektbetreuung für Hausverwaltungen.
Objektdaten und Flächen: die Grundlage
Beginnen Sie mit dem Objekt selbst. Diese Angaben gehören an den Anfang:
- Objektadresse, Zahl der Hauseingänge und Treppenhäuser, Aufzug und Tiefgarage
- Ansprechpartner in der Verwaltung und, falls vorhanden, im Beirat
- Außenflächen mit Lageplan: Gehwege, Hauszugänge, Zufahrten, Stellplätze, Müllplatz und Grünflächen
- Innenbereiche wie Treppenhäuser, Keller und Gemeinschaftsräume
- Technik für die Sichtkontrolle: Heizungsanlage, Feuerlöscher und Rauchmelder
- Schlüssel, Zugangscodes und Regeln für den Zutritt
- Besonderheiten wie Laderampen, Lichtschächte oder Außentreppen
Leistungen mit Rhythmus: der Leistungsplan je Objekt
Den Kern bildet eine Tabelle: eine Zeile je Leistung, dazu die Fläche, der Rhythmus und die Art des Nachweises. Als Rhythmus eignen sich feste Angaben wie wöchentlich, monatlich oder saisonal. Für Arbeiten nach Bedarf legen Sie fest, wer sie auslöst und wer sie freigibt. Arbeiten mehrere Dienstleister im Objekt, tragen Sie in jede Zeile ein, wer die Leistung erbringt.
Markieren Sie die Flächen im Lageplan farbig und nummerieren Sie sie. So verweist jede Zeile eindeutig auf ihre Fläche. Typische Positionen im Leistungsplan je Objekt sind:
- Kontrollgang über das Grundstück und durch die Gemeinschaftsbereiche
- Sichtkontrolle von Feuerlöschern, Rauchmeldern und Heizungsanlage
- Mülltonnen bereitstellen und zurückstellen
- Regenrinnen und Fallrohre sichten
- Leuchtmittel und Klingelschilder tauschen
- Außenreinigung, Treppenhausreinigung und Grünpflege als eigene Blöcke
Winterdienst im Hausmeistervertrag: Flächen, Zeiten, Streumittel
Der Winterdienst braucht einen eigenen Abschnitt. Benennen Sie jede Fläche, die der Dienstleister räumt und streut, gern mit Verweis auf den markierten Lageplan. Legen Sie fest, bis wann die Wege frei sein sollen, und richten Sie diese Zeiten nach der Satzung Ihrer Stadt aus. Für Velbert haben wir die Regeln im Ratgeber zur Räum- und Streupflicht in Velbert zusammengefasst.
Halten Sie außerdem fest, welche Streumittel der Dienstleister verwendet, wo er den geräumten Schnee lagert und wie er jeden Einsatz dokumentiert. Klären Sie im Vertrag auch, wie der Winterdienst abgerechnet wird: im Jahresvertrag, als Saisonpaket mit einer festen Zahl an Einsätzen oder je Einsatz.
Einsatznachweis und Meldewege festlegen
Ein Verzeichnis entfaltet seinen Nutzen, wenn Sie sehen, was erledigt ist. Regeln Sie deshalb:
- Form des Einsatznachweises: per E-Mail oder in einer App
- Ansprechpartner und Vertretung beim Dienstleister, mit Telefon und E-Mail
- Inhalt je Einsatz: Objekt, Leistung, Maßnahme und Auffälligkeiten, bei Schäden mit Foto; weitere Angaben legen Sie vorab mit dem Dienstleister fest
- Schadensmeldung mit Foto und einem Vorschlag für das weitere Vorgehen
- Freigabegrenze: Welche kleinen Reparaturen erledigt der Dienstleister direkt, welche gibt die Verwaltung frei?
- Meldeweg für Mieter und Beirat, etwa über einen Kontaktaushang im Haus
- Kurze Zusammenfassung an die Verwaltung, sobald eine Entscheidung nötig ist
Zusatzleistungen und Abrechnung: umlagefähig und nicht umlagefähig trennen
Planen Sie Arbeiten außerhalb des festen Rhythmus als Zusatzleistungen mit eigener Position ein, etwa eine Grundreinigung, einen Rückschnitt oder eine Entrümpelung beim Mieterwechsel. Legen Sie fest, wer sie beauftragt und ob der Dienstleister sie nach Aufwand oder zum Festpreis abrechnet.
Für die Nebenkostenabrechnung kommt es auf eine saubere Trennung an. Die Betriebskostenverordnung zählt in § 2 Nr. 14 die Kosten für den Hauswart zu den Betriebskosten, soweit seine Arbeit „nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft“. Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nimmt § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich aus den Betriebskosten heraus.
Kennzeichnen Sie deshalb im Leistungsverzeichnis jede Position als umlagefähig oder nicht umlagefähig und bitten Sie den Dienstleister, beides auf der Rechnung getrennt auszuweisen. Reparaturen und Aufgaben für die Verwaltung führen Sie als eigene Positionen. Übernimmt der Hauswart Arbeiten aus den Nummern 2 bis 10 und 16 des § 2 BetrKV, etwa Gebäudereinigung oder Gartenpflege, schließt § 2 Nr. 14 BetrKV es aus, dafür zusätzlich Arbeitskosten unter diesen Nummern anzusetzen. Führen Sie jede Leistung also genau einmal auf. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Hausmeisterkosten umlegen.
Kurz beantwortet
Was unterscheidet den Hausmeistervertrag von der Leistungsbeschreibung?
Im Vertrag stehen die Rahmenbedingungen der Zusammenarbeit. Die Leistungsbeschreibung hängt als Anlage daran und nennt jede Arbeit mit Fläche, Rhythmus und Nachweis.
Wie oft sollte der Hausmeisterservice ins Objekt kommen?
Das hängt von Größe und Nutzung der Anlage ab. Legen Sie den Rhythmus für jede Leistung einzeln fest und prüfen Sie ihn nach der ersten Saison.
Gehört der Winterdienst ins Leistungsverzeichnis für den Hausmeisterservice?
Ja, als eigener Abschnitt mit Flächen, Einsatzzeiten, Streumitteln und Einsatznachweis.
Wer erstellt das Leistungsverzeichnis?
Die Verwaltung legt fest, was sie braucht. Bei Immobilienwart entsteht daraus nach einer gemeinsamen Begehung ein schriftliches Angebot mit Leistungsplan für jedes Objekt.
Quellen
- Betriebskostenverordnung (BetrKV), § 2 Nr. 14, abgerufen am 29.09.2026: gesetze-im-internet.de
- Betriebskostenverordnung (BetrKV), § 1 Abs. 2, abgerufen am 29.09.2026: gesetze-im-internet.de
Dieser Beitrag ist eine Zusammenfassung zur Orientierung. Maßgeblich sind die jeweils aktuellen Verordnungstexte und Ihr Vertrag. Bei rechtlichen Fragen zu Ihrem Objekt hilft Ihnen eine Rechtsberatung weiter.
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