Ratgeber für Hausverwaltungen
Hausmeisterkosten umlegen: Was die Betriebskostenverordnung erlaubt
Wer Hausmeisterkosten umlegen will, braucht eine Vereinbarung im Mietvertrag und eine klare Trennung der Arbeiten. Hier lesen Sie, was § 2 Nr. 14 BetrKV zum Hauswart regelt und wie Sie die Rechnung Ihres Dienstleisters prüfbar machen.
Von Richard Usinger, Inhaber von Immobilienwart · Stand der Recherche: September 2026
Hausmeisterkosten umlegen: die Grundlage im Mietrecht
Ob Mieter die Kosten für den Hausmeister tragen, entscheidet der Mietvertrag. § 556 Abs. 1 BGB erlaubt den Vertragsparteien zu vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Welche Kosten dazu zählen, bestimmt die Betriebskostenverordnung (BetrKV).
Betriebskosten sind nach § 1 Abs. 1 BetrKV Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch von Gebäude, Anlagen und Grundstück laufend entstehen. Bevor Sie Hausmeisterkosten umlegen, stellen Sie deshalb für jede Tätigkeit eine einfache Frage: Gehört sie zum laufenden Betrieb, oder beseitigt sie einen Mangel?
Hauswart in der Betriebskostenverordnung: § 2 Nr. 14
§ 2 Nr. 14 BetrKV führt die Kosten für den Hauswart als eigene Betriebskostenart. Dazu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt.
Die Vorschrift zieht gleich eine Grenze: Ausgenommen sind Anteile, die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen. Bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag sind Hausmeisterkosten umlagefähig, soweit sie auf den übrigen Teil der Arbeit entfallen.
Beauftragen Sie einen externen Dienstleister, prüfen Sie auch dessen Rechnung nach Kostenarten: Anteile für Instandhaltung, Instandsetzung und Verwaltung zählen nach § 1 Abs. 2 BetrKV zu den Kosten, die Sie selbst tragen. Für den Hausmeisterservice in der Nebenkostenabrechnung kommt es damit auf die Arbeiten an, die er erledigt hat. Je genauer Angebot und Rechnung die Tätigkeiten beschreiben, desto leichter fällt Ihnen diese Zuordnung.
Nicht umlagefähige Kosten: Instandhaltung und Verwaltung
§ 1 Abs. 2 BetrKV nimmt zwei Kostengruppen ausdrücklich aus den Betriebskosten heraus, § 2 Nr. 14 nennt beim Hauswart zwei weitere. Diese Anteile rechnen Sie aus den Betriebskosten heraus:
- Verwaltungskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV): die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen sowie die Kosten der Aufsicht.
- Instandhaltung und Instandsetzung (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV): Kosten, um Mängel durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung ordnungsgemäß zu beseitigen.
- Erneuerung und Schönheitsreparaturen: § 2 Nr. 14 BetrKV nennt sie beim Hauswart zusätzlich.
- Kleine Reparaturen durch den Hausmeisterservice: Prüfen Sie diese Anteile einzeln, bevor Sie die Hausmeisterkosten umlegen.
Abgrenzung zu Straßenreinigung, Gebäudereinigung und Gartenpflege
Neben Nr. 14 kennt die BetrKV eigene Nummern für Arbeiten, die auch ein Hausmeister übernehmen kann. Nr. 8 erfasst Straßenreinigung und Müllbeseitigung, jeweils mit den Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen. Nr. 9 erfasst die Gebäudereinigung, also die Säuberung gemeinsam genutzter Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen und Keller. Nr. 10 erfasst die Gartenpflege, einschließlich der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.
Das Verhältnis regelt der letzte Halbsatz von Nr. 14: Soweit der Hauswart Arbeiten selbst ausführt, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden. Reinigt Ihr Hausmeister also das Treppenhaus, erscheint diese Arbeitsleistung nur bei den Hauswartkosten.
Legen Sie deshalb schriftlich fest, wer welche Arbeit übernimmt. Wie Sie das aufbauen, zeigt unser Beitrag zum Leistungsverzeichnis für den Hausmeisterservice.
Praxistipp: Leistungsnachweis und getrennte Reparaturanteile
Mieter können Einsicht in die Belege verlangen, die der Abrechnung zugrunde liegen; der Vermieter darf sie elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB). Außerdem gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 BGB). Mit diesen Unterlagen machen Sie die Betriebskosten für den Hausmeister nachvollziehbar:
- Angebot mit Leistungsbeschreibung: laufende Aufgaben mit Intervallen, Sonderleistungen als eigene Positionen.
- Reparaturanteile getrennt: Bitten Sie Ihren Dienstleister, kleine Reparaturen samt Material im Angebot und auf der Rechnung gesondert auszuweisen.
- Leistungsnachweis zu jedem Einsatz: Datum, Objekt, erledigte Aufgaben und bei Auffälligkeiten ein Foto.
- Ablage: Rechnung und Nachweise gemeinsam aufbewahren, damit Sie bei einer Belegeinsicht beides vorlegen können.
- Frist: Teilen Sie die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mit (§ 556 Abs. 3 BGB).
So arbeitet Immobilienwart mit Hausverwaltungen
Für jedes Objekt erstellen wir einen Leistungsplan mit festen Intervallen. Schäden melden wir mit Foto und Vorschlag. Größere Reparaturen vergibt die Verwaltung selbst, oder wir übernehmen sie mit qualifizierten Servicepartnern. Den Einsatznachweis bekommen Sie per E-Mail oder, als Zusatzleistung, in unserer Hausmeister-App.
Feste Leistungen und Intervalle vereinbaren Sie im Jahresvertrag, Sonderleistungen wie eine Grundreinigung oder einen Rückschnitt als Einzelauftrag. Mehr zu Kontrollgängen, Mülltonnenservice und kleinen Reparaturen lesen Sie auf der Seite Objektbetreuung und Hausmeisterservice.
Kurz beantwortet
Sind Hausmeisterkosten umlagefähig?
Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage vereinbart. § 2 Nr. 14 BetrKV zählt die Kosten für den Hauswart zu den Betriebskosten, ausgenommen Anteile für Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Hausverwaltung.
Darf ich Reparaturen des Hausmeisters auf die Mieter umlegen?
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV nicht zu den Betriebskosten. Lassen Sie Reparaturanteile deshalb getrennt ausweisen, dann können Sie die Hausmeisterkosten umlegen, ohne diese Anteile einzurechnen.
Der Hausmeister reinigt auch das Treppenhaus. Wo steht das in der Abrechnung?
Bei den Hauswartkosten. Nach § 2 Nr. 14 BetrKV dürfen Sie die Arbeitsleistung des Hauswarts nicht unter der Gebäudereinigung nach Nr. 9 ansetzen.
Quellen
- Betriebskostenverordnung (BetrKV) vom 25. November 2003, § 1, zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 16. Oktober 2023: gesetze-im-internet.de
- Betriebskostenverordnung (BetrKV) vom 25. November 2003, § 2, zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 16. Oktober 2023: gesetze-im-internet.de
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 556, zuletzt geändert durch Art. 6 des Gesetzes vom 23. Juli 2026: gesetze-im-internet.de
Dieser Beitrag fasst die Betriebskostenverordnung und § 556 BGB zur Orientierung zusammen. Maßgeblich sind der aktuelle Gesetzestext und die Vereinbarungen in Ihren Mietverträgen. Bei Fragen zu einem konkreten Objekt hilft Ihnen eine Rechtsberatung weiter.
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